Assurance PNO (propriétaire non occupant) : L’essentiel à savoir en 2025

Imaginez un dégât des eaux dans votre appartement mis en location alors que votre locataire est en vacances depuis deux semaines. Qui est responsable ? Qui paie les dégâts ? L’assurance habitation du locataire suffit-elle ? C’est précisément dans ce type de situation que l’assurance PNO devient votre meilleure alliée. En tant que propriétaire investisseur depuis 15 ans, j’ai pu mesurer l’importance cruciale de cette protection souvent négligée.

Ce qu’il faut retenir

• L’assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR
• Elle coûte entre 60€ et 280€ par an selon le bien et les garanties choisies
• Elle protège le propriétaire même lorsque le locataire est assuré
• Les garanties principales couvrent dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile
• L’utilisation d’un comparateur permet d’économiser jusqu’à 35% sur votre contrat

Notre sélection des meilleures assurances PNO en 2025

Notre sélection des meilleures assurances PNO en 2025

AssureurPrix moyenGaranties principalesPoints fortsNotre avisBNP Paribas Cardif85€/anResponsabilité civile, dégâts des eaux, incendie, volService client réactif, souscription 100% en ligne⭐⭐⭐⭐⭐ Excellent rapport qualité/prix et franchise réduiteLemonade70€/anDégâts des eaux, responsabilité civile, catastrophes naturellesApplication mobile intuitive, remboursements rapides⭐⭐⭐⭐ Prix attractif mais réseau plus limitéAXA110€/anPack complet incluant protection juridique et garantie loyers impayésOption vacance locative, assurance valeur à neuf⭐⭐⭐⭐ Formule complète mais plus onéreuseMAAF95€/anResponsabilité civile étendue, dégâts des eaux, incendieService Client de l’Année 2025, assistance 24/7⭐⭐⭐⭐ Bon compromis et franchise modérée

L’Assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?

La réponse varie selon votre situation :

• En copropriété : Oui, l’assurance PNO est légalement obligatoire depuis la loi ALUR de 2014. Le syndicat de copropriété peut vous la demander à tout moment.
• Pour une maison individuelle : Non, elle n’est pas obligatoire mais fortement recommandée pour protéger votre investissement.
• Pour un bien meublé ou vide : L’obligation dépend uniquement du statut de copropriété, pas du type de location.

À noter que certains contrats de prêt immobilier exigent la souscription d’une assurance PNO pendant toute la durée du crédit.

L’assurance PNO, complément de l’assurance habitation du locataire

Contrairement à une idée reçue, l’assurance habitation du locataire et l’assurance PNO ne font pas double emploi :

• L’assurance du locataire couvre ses biens personnels et sa responsabilité civile vis-à-vis des tiers.
• Votre assurance PNO protège les murs, les équipements fixes et votre responsabilité en tant que propriétaire.

Prenons un exemple concret : une fuite d’eau endommage le plafond de l’appartement du dessous alors que votre logement est vacant entre deux locations. Dans ce cas, l’assurance du locataire ne s’applique pas et seule votre assurance PNO interviendra pour couvrir les dommages et votre responsabilité civile.

Un autre cas fréquent : un incendie se déclare à cause d’un problème électrique dans les murs (votre responsabilité). L’assurance PNO prendra en charge les dégâts sur la structure, tandis que l’assurance du locataire couvrira uniquement ses biens personnels.

Ce que couvre l’assurance PNO

Une assurance propriétaire non occupant offre généralement ces garanties essentielles :

• Responsabilité civile propriétaire : couvre les dommages causés à des tiers en raison d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction
• Dégâts des eaux : fuites, infiltrations, débordements
• Incendie et explosions : dommages causés par le feu ou une explosion
• Catastrophes naturelles : inondations, tempêtes, grêle
• Bris de glace : fenêtres, portes vitrées, miroirs fixés aux murs
• Vol et vandalisme : en particulier pendant les périodes de vacance locative
• Protection juridique : litiges avec locataires, voisins ou prestataires

L’assurance PNO fonctionne différemment selon le type de location :

• Pour un logement vide : les garanties de base suffisent généralement
• Pour un logement meublé : une extension peut être nécessaire pour couvrir le mobilier vous appartenant
• Pendant la vacance locative : certaines polices limitent la couverture, vérifiez ce point spécifiquement

Pourquoi prendre une assurance propriétaire non occupant ?

Au-delà de l’obligation légale en copropriété, voici pourquoi cette assurance est indispensable :

1. Protection de votre patrimoine : elle préserve la valeur de votre investissement immobilier
2. Couverture des zones grises : elle intervient dans les situations non couvertes par l’assurance du locataire
3. Tranquillité d’esprit : vous êtes protégé même pendant les périodes sans location
4. Responsabilité civile spécifique : en tant que propriétaire, vous restez responsable de nombreux aspects du bien
5. Coût relativement faible : comparé à la valeur du bien et aux risques encourus, l’assurance PNO représente un investissement judicieux

Le rapport coût/bénéfice est particulièrement favorable quand on considère qu’un simple dégât des eaux peut coûter plusieurs milliers d’euros en réparations.

Les garanties de l’Assurance propriétaire non occupant

Examinons plus en détail les principales garanties qui composent une assurance PNO :

• Garantie responsabilité civile : couvre votre responsabilité en cas de dommages causés à des tiers (voisins, passants) en raison d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction
• Garantie dégâts des eaux : prend en charge les dommages causés par des fuites, infiltrations ou débordements
• Garantie incendie : couvre les dégâts causés par un incendie ou une explosion
• Garantie catastrophes naturelles : indemnise les dégâts provoqués par des événements climatiques exceptionnels
• Garantie bris de glace : rembourse le remplacement des vitres, miroirs et autres surfaces vitrées
• Garantie vol et vandalisme : couvre les dommages causés lors d’une effraction ou d’actes de vandalisme
• Garantie défense juridique : prend en charge les frais de procédure en cas de litige
• Garantie valeur à neuf : permet d’être indemnisé sur la base du coût de reconstruction à neuf (en option)

Certaines assurances proposent également des garanties spécifiques comme la “garantie absence de locataire”, particulièrement utile pour les périodes de vacance locative.

Quel est le tarif d’une assurance propriétaire non occupant ?

Le prix d’une assurance PNO varie considérablement selon plusieurs facteurs :

• Type de bien : appartement (70-150€/an) ou maison (100-280€/an)
• Surface : le tarif augmente avec la taille du logement
• Localisation : les zones à risque (inondations, criminalité) entraînent des primes plus élevées
• Ancienneté du bâtiment : un immeuble ancien coûte généralement plus cher à assurer
• Étendue des garanties : les formules basiques commencent autour de 60€, tandis que les plus complètes peuvent dépasser 250€

Voici quelques exemples de tarifs moyens observés en 2025 :

• Studio de 25m² à Lyon : 65-80€/an
• Appartement 2 pièces de 45m² à Paris : 90-120€/an
• Maison 3 pièces de 80m² en banlieue : 130-180€/an
• Bien meublé haut de gamme : supplément de 20-40%

À noter que la garantie loyers impayés (GLI) est un contrat distinct qui s’ajoute à l’assurance PNO, avec un coût généralement compris entre 2,5% et 4% du loyer annuel.

Un comparateur d’assurance propriétaire non occupant (PNO)

Utiliser un comparateur d’assurance PNO présente plusieurs avantages :

1. Gain de temps : vous obtenez plusieurs devis en quelques minutes au lieu de contacter chaque assureur
2. Économies substantielles : nos utilisateurs économisent en moyenne 35% sur leur prime d’assurance
3. Vision globale du marché : vous découvrez des offres que vous n’auriez pas envisagées autrement
4. Comparaison objective : les garanties et exclusions sont clairement présentées côte à côte

Pour une utilisation optimale du comparateur, je vous conseille de :

• Préparer les informations précises sur votre bien (surface exacte, année de construction, équipements)
• Réfléchir en amont aux garanties qui vous semblent essentielles
• Regarder au-delà du prix : examinez les franchises, plafonds et exclusions
• Vérifier les avis clients sur le service après-vente des assureurs

J’ai personnellement utilisé un comparateur pour mon dernier investissement et j’ai économisé près de 90€ par an pour des garanties supérieures à mon ancien contrat.

Assurance propriétaire non occupant en résumé

Pour récapituler les points essentiels à retenir :

• L’assurance PNO est légalement obligatoire en copropriété
• Elle protège le propriétaire dans des situations où l’assurance du locataire n’intervient pas
• Le coût moyen se situe entre 60€ et 280€ par an selon le bien et les garanties
• Les garanties essentielles couvrent la responsabilité civile, les dégâts des eaux et l’incendie
• Elle reste utile même pendant les périodes de vacance locative
• Des options comme la protection juridique peuvent compléter utilement le contrat de base
• Un comparateur permet d’économiser significativement tout en obtenant les garanties adaptées
• La franchise moyenne est de 150€ par sinistre
• La garantie loyers impayés est un contrat distinct et complémentaire

Qu’est-ce qu’un propriétaire non occupant ?

Un propriétaire non occupant (PNO) est une personne qui possède un bien immobilier mais ne l’habite pas elle-même. Cette définition englobe principalement :

• Les investisseurs louant leur bien à des locataires
• Les propriétaires de résidences secondaires
• Les héritiers d’un bien immobilier non habité
• Les propriétaires dont le logement est temporairement vacant

Quand prendre l’assurance PNO ?

Le moment idéal pour souscrire une assurance PNO se situe à différentes étapes :

• Dès l’acquisition du bien : idéalement, souscrivez l’assurance avant même de recevoir les clés
• Avant la mise en location : même si vous prévoyez des travaux, assurez le bien pendant cette période
• En cas de changement de statut d’un bien que vous occupiez précédemment
• Lors du renouvellement annuel de votre contrat actuel (pour comparer les offres)

Ne commettez pas l’erreur d’attendre la demande du syndic de copropriété, car vous seriez alors en infraction avec la loi ALUR et potentiellement responsable en cas de sinistre.

J’ai personnellement appris à mes dépens l’importance de cette assurance lors d’un dégât des eaux survenu pendant des travaux, avant même la première location.

Quelles garanties doit inclure une assurance propriétaire non occupant ?

Pour une protection optimale, votre assurance PNO devrait au minimum inclure :

• Garanties indispensables :
• Responsabilité civile propriétaire (obligatoire)
• Dégâts des eaux
• Incendie et explosion
• Catastrophes naturelles
• Garanties fortement recommandées :
• Vol et vandalisme
• Protection juridique
• Couverture pendant la vacance locative
• Garanties optionnelles selon votre situation :
• Bris de glace
• Valeur à neuf pour les équipements
• Extension pour biens meublés

Dans quels cas peut intervenir l’assurance PNO ?

Voici des exemples concrets de situations où votre assurance PNO se révélera précieuse :

1. Dégât des eaux pendant une vacance locative : une fuite apparaît entre deux locations
2. Responsabilité du propriétaire engagée : un défaut d’entretien de la toiture cause des dommages
3. Catastrophe naturelle : votre bien est endommagé par une inondation ou une tempête
4. Incendie d’origine électrique dû à un problème dans l’installation
5. Litige avec un locataire nécessitant une assistance juridique
6. Vandalisme sur votre bien pendant une période sans occupation
7. Défense contre un recours des voisins suite à un sinistre provenant de votre logement
8. Problème lié à la copropriété affectant spécifiquement votre lot

J’ai personnellement bénéficié de mon assurance PNO lorsqu’une tempête a endommagé la toiture de ma maison en location, causant des infiltrations. Ni l’assurance immeuble, ni celle du locataire ne couvraient ces dégâts spécifiques.

L’assurance PNO représente finalement un investissement modeste pour une protection significative de votre patrimoine immobilier. Comme pour tout contrat d’assurance, prenez le temps de comparer les offres et d’adapter les garanties à votre situation particulière.